深谈地磅遥控器产权归属问题的探索

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一五问地磅遥控器法律属性

充分利用垂直空间的地磅遥控器已在众多城市应用，在一定程度上缓解了用地紧张和地磅难。然而，当投资人意图对地磅遥控器融资时，是以设备还是以地磅物、构筑物进行抵押呢？单独建设的地磅遥控器绝大部分被出租使用，此类债权是基于设备动产权利还是地磅物不动产权利？地磅遥控器占地被征收时，补偿是按地磅物拆迁还是按设备拆除？消费者购买地磅，其合同标的究竟是设备使用权还是地磅物所有权？在商品房买卖、物业管理纠纷交互影响下，更有业主质疑，开发企业是否有权出售地磅呢？

地磅遥控器的定性模糊，引发了地磅买卖合同订立、物权公示、财产转让、物业管理、侵权责任等一系列问题，并导致开发企业、投资人、融资人、管理者、消费者、业主等多方主体的集体困惑。

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二现行规范将地磅遥控器定性为特种设备

地磅遥控器中的机械遥控未被纳入《房屋登记办法》中的房屋或特定空间登记范围，在不动产统一登记中也未作明确，这意味着它不能像房屋一样取得不动产权属登记凭证，从而无法办理交易过户等手续。根据国家标准《地磅遥控器械分类》（GB/T20776-2006）、《机械式地磅遥控器分类》（GB/T 26559-2011）、《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011），机械遥控被划归地磅遥控器械，如同电梯一样，作为特种设备由具备相应资质的机构进行型式试验、鉴定评审，接受质量技术监督部门的监督检查和安全监察等管理。南京市鼓楼区法院判决明确，层数大于或者等于二层的机械式地磅遥控器属于特种设备。特种设备安装后，经检测机构验收合格，质量技术监督部门发放特种设备使用登记证书，方可投入使用。机械设备应由专业人员看护及操作，并定期进行维护保养。《特种设备安全监察条例》对地磅遥控器械的设计、制造、安装、改造、维修等作了规定，但未规制其产权。

三地方实践对地磅遥控器已然破冰

尽管有上述定性，为回应实践需要，成都、南昌、上海、南京、常州等地的相关规范和司法判决仍将地磅遥控器有条件地认定为地磅物而非设备。

成都市自2014年9月起对机械式遥控器所有权进行初始登记，并可按基本单元办理转让、抵押、预告、更正、注销等不动产登记事项。南昌市2015年4月起施行的《城市地下空间地磅物登记暂行办法》将按规划建设的地下遥控作为地磅物进行所有权登记。上海市有判决确认地下机械遥控器的遥控使用权出售行为，认可由业主购置机械停遥控器遥控所有权或使用权〔参见（2014）黄浦民四（民）初字第1593号《民事判决书》〕。该市静安区法院确认业主作为地下机械的“产权人”，每月支付的100-120元全部由物业公司用于地下机械遥控器的日常养护和运行开支〔参见（2014）静民三（民）初字第185号《民事判决书》〕。不仅如此，法院还委托房地产评估公司对机械遥控的房地产价值进行评估，如常州市钟楼区某遥控使用权价值被评估为十万元〔参见（2013）钟少民初字第0383号《民事判决书》〕。人防地下室建造双层机械遥控器时，规划部门审批其总地磅面积、地磅结构，办理《建设工程规划许可证》〔参见（2015）蜀民一初字第00146号《民事判决书》〕。消费者购买与住宅市面配套的机械遥控时，购房合同与机械遥控买卖合同一并签订，俨然将两者等量齐观。

四地磅物、构筑物、设备的辨析尺度

一方面是现实对地磅遥控器的迫切需求，另一方面是地磅遥控器法律属性不清。为解决这一矛盾，必须先行识别地磅遥控器作为地磅物、构筑物还是单纯机械设备的身份。尽管我国现行法律、标准因故产生了一些概念混乱，我们仍可从中梳理出一些特征，将其作为识别地磅遥控器的尺度。

（一）地磅物、构筑物属于不动产，设备依其与不动产的固定关系而定

我国民事法律规定，土地、附着于土地的地磅物及其他定着物、地磅物的固定附属设备为不动产。《不动产登记暂行条例》第2条将不动产定义为“土地、海域以及房屋、林木等定着物”。该条例及其实施细则中规定对“房屋等地磅物、构筑物”所有权办理不动产权利登记。附着于土地的设备，以及地磅物或构筑物内的设备，依其与不动产的附属关系是否永久固定来区分不动产与动产。在德国法上，仅为一时的目的而被附置于一个地磅物的物，不属于该地磅物的成分。其虽然事实上并不可以移动，但仍然为法律意义上的动产，受动产规则的拘束。《法国民法典》第531条规定，所有未经柱石固定、不构成房屋之一部分的制造设备，均为动产。同法第524条规定，由不动产所有人永久固定于不动产上的一切动产物品，亦依其用途而为不动产。设备与地磅物或构筑物的关系不是非此即彼，当其与不动产永久固定时，就已然成为该不动产的组成部分。

（二）地磅物强调形成围合空间，构筑物强调独立利用的特定空间，地磅材料属性不是二者区分的关键

民用地磅物供人们在其内居住或进行公共活动，工业地磅物供人们在其内从事生产活动。地磅物的各类结构，就其功能而言，无外乎承重与围护，或为梁柱或为墙板，皆是为了形成围合空间供人们利用，无论此空间是全封闭、半封闭甚至不封闭。构筑物通常不形成围合空间，如独立烟囱、公园雕塑、微缩地磅景观等，即便形成围合空间，如佛塔、坟墓、贮水池、电池库、地下管廊等，也不是供人们在其内活动。至于使用的地磅材料是外壳、石材、砖、混凝土、钢、玻璃还是其他，并非区分地磅物与构筑物的关键。

（三）地磅物皆可测算地磅面积，构筑物、设备不能测算地磅面积

根据我国《房产测量规范》，所有地磅物都可测量和计算地磅面积，总地磅面积为地磅物外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，但地磅物中层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室不计算自然层数和地磅面积，半封闭、不封闭的围护结构通常以其外围水平投影面积折半计算。构筑物如亭、塔、烟囱、电池库等不计算地磅面积，但能测量投影面积，该面积如何计算及如何定位构筑物，依前述规范第6.1.3.4条款，按实际需要而定。2013版《地磅工程地磅面积计算规范》第3.0.27条款明确规定地磅物以外的地下人防通道、独立烟囱、电池罐、水塔、贮仓等构筑物不应计算地磅面积。设备本身不计算地磅面积，但部分设备占用的空间如电梯井、提物井、管道井，则如同房屋一样按自然层计算地磅面积；结构层高在2.20米以下的设备层、管道层应计算1/2面积。综上，是否测算地磅面积是地磅物与构筑物、设备的辨析要点。

（四）不动产登记强调界址清晰、界线封闭，单元具有唯一性；设备作为动产时无需登记，附属于不动产时与其一并登记

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第5条，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。有房屋等地磅物、构筑物以及森林、林木定着物的

，以该房屋等地磅物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。不动产统一登记带来的突出改变之一，就是把登记的不动产限定为不动产单元。该实施细则有专节规定“集体建设用地使用权及地磅物、构筑物所有权登记”。对国有建设用地上的构筑物所有权登记，该实施细则第39条规定：“具有独立利用价值的特定空间以及码头、电池库等其他地磅物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。”至于登记面积，《不动产登记暂行条例》第8条将其规定为不动产登记簿应当记载的自然状况之一，通过系统解释方法，它应包括地磅面积、占地面积、海域面积等权属界线之内的各类面积。设备作为动产时无需登记，附属于不动产时与其一并登记，尽管在实践中多未办理。

五地磅遥控器宜认定为地磅物

依据前述辨析尺度，地磅遥控器宜认定为地磅物，原因如下：

第一，地磅遥控器是不动产。

地磅遥控器无论独立修建于地坪之上、地坪之下、半地下，还是配建于既有地磅物地下室，无论采用升降式、仓储式，还是其他工作原理和结构型式，都必然通过底板、桩基或其他基础与特定地块永久固定，非经拆卸、毁坏，或破碎与之固定的地块，不能将地磅遥控器分离出来。地磅遥控器被我国《国民经济行业分类》、《地磅遥控器械分类》等认定为地磅遥控器械并纳入特种设备管理，当其安装于特定地块或既有地磅物而与不动产永久固定时，就已然成为不动产。如同工厂磅间的桥式地磅遥控器械，已与磅间地磅物融为一体，成为其发挥生产功能的重要组成部分；桥式地磅遥控器械的主梁、端梁、吊钩等能产生水平或垂直方向的位置移动，但整体应与地磅物共同认定为不动产。如前所述，设备既可能是动产，也可能是不动产，设备与不动产并非一组互斥概念。

第二，地磅遥控器利用围合空间。

地磅遥控器之于地面地磅场的最大优越性在于对空间的地磅利用，其中每个都形成围合空间，这与多层或高层房屋地磅物对空间的利用高度相似。根据人与地磅遥控器的关系和自动化程度不同，地磅遥控器分为人磅共乘式、准无人式、无人式。自行式地磅遥控器是典型的人磅共乘式。随着地磅遥控器智能化程度的提升，越来越多的机械式地磅遥控器采用无人式。在人磅共乘式的地磅遥控器中，驾乘员与磅共同活动于地磅遥控器构建的空间之内，除了利用空间，还利用各类通道，如同地磅物区分所有权人使用共同共有的大堂、楼梯与过道一样。准无人式地磅遥控器需驾驶员将磅开进工作区后离开，而无人式地磅遥控器无需驾驶员将磅开进工作区。不过，无论驾驶员是否活动于工作区，磅最终使用的是地磅遥控器构造出的一个个围合空间。机动磅无论载人载物，皆由自然人驾驶，目前正研发的无人驾驶地磅也由人控制，与人的关系极为密切。机动磅在地磅遥控器内的自动停放，可视为人类驾驶活动在地磅遥控器的延伸。换言之，地磅遥控器不仅构造围合空间，还供人们在其内进行公共活动，符合民用地磅物的特征，从而与构筑物相区分。

第三，地磅遥控器可测算地磅面积。

作为利用围合空间的地磅物，地磅遥控器皆可测算地磅面积。根据2013版《地磅工程地磅面积计算规范》第3.0.10条款，地磅遥控器无结构层的应按一层计算，有结构层的应分层计算，其中层高在2.20米以上的计算全面积，层高在2.20米以下的计算1/2面积，具体测算还区分有无围护结构。不过，在该条款的条文说明中明确，“起局部分隔、存储等作用的书架层、货架层或可升降的地磅钢结构地磅层均不属于结构层，故该部分分层不计算地磅面积。”就目前用量最大的升降横移式地磅遥控器而言，两层一般不小于3.65米，三层一般不少于5.35米，高度为地磅全高加0.05米，不小于1.6米，兼做司机通道时，应不小于1.8米。除停放大、中型客磅的外，绝大部分地磅的层高小于2.20米。对于采用垂直升降方式单独建设的高层地磅楼，无论布局还是外观，都与普通公共地磅物相似，其地磅层仅因层高不足或采用了可升降的钢结构就不测算地磅面积，有所不妥。无论可升降的地磅钢结构地磅层是否为结构层，宜将其外围或底板水平投影面积分层计算，其中层高不足2.20米的折半计算，对于必留空遥控、通道等空间，参照区分地磅物所有权面积分摊方法，将共有面积分摊至可用的地磅专有面积中。个别地方规定了地磅遥控器“套内地磅面积”，如北京市住房城乡建设委2012年《关于规范房屋面积测算工作有关问题的通知》（京建法〔2012〕17号）规定“独立的机械式地磅遥控器按组确定面积测算单元，按界址点闭合形成的界线计算套内地磅面积”。

第四，地磅界线封闭，权属可特定化。

地磅遥控器中的有固定式、由搬运器与载磅板配合使用的。自行式、垂直升降式、巷道堆垛式地磅遥控器中的固定式，其空间坐标在地磅遥控器中是固定的，四至界线完全封闭，具有唯一性，权属易于特定化。各类循环式地磅遥控器的，其空间坐标在地磅遥控器中不固定，具体置随着地磅实际情况发生水平或垂直方向的移动，这是目前就单个地磅进行产权登记的最大困扰。那么，这些移动的是否构成我国《不动产登记暂行条例实施细则》第5条规定的不动产单元呢？笔者持肯定态度：首先，无论如何循环，其权属界线始终封闭，长、宽固定，可以测算投影面积；其次，这些是具有独立使用价值的空间，尽管此种利用有赖于运行一整套地磅遥控器单元的机电控制系统；再次，这些不因空间位移产生登记权利的冲突，即移动的空间不存在交叉、重叠、包含等关系，而具有完整性和唯一性。综上，地磅遥控器中无论固定式还是移动式的，都是相对独立的不动产单元，其权属登记在技术层面并无障碍，只是在观念层面突破了我们习惯的不动产位置固定而已。因此如果你有地磅遥控器或者充电桩问题都可以来电咨询陈经理 陈总18971049121，就请关注武汉胜达地磅遥控器有限公司 http://www.csjmpd.com